[홍성현] 금리 상승기의 리츠 투자

- '숫자로 투자하라' 홍성현님의 ETF 리뷰

- ETF 구조를 보고 구체적으로 분석해주시는 분.

 

[숫자로 투자하라] 2022.1.18

- 이자율 상승기? 리츠 투자하면 안되는거 아니냐?????????

- 이자율 상승 = 리츠에 부정적, 

                      거이 모든 금융자산에 부정적

                      주식(고성장주), 채권, 금/은, 원자재, 대체투자 M&A, 집값등..

- 대응전략

    A. 이자율 상승 방향에 베팅

    B. 현금 보유

    C. 계속 투자(보수적으로)

 

- C기준으로 설명함.

    - 현재 미국 시장 주식시장은 100년 미국 시장에서도 엄청 높은 구간임. (금융위기 x20, 현재 x40)

    - 리츠는 최근 10년간 금리하락에도 불구하고 횡보상태임. 

    - 전반적인 입주율은 코로나 이후 회복세.

           retail, office는 상승이 뒤쳐지고 있음. 주거용과 산업용은 높은 상태임. 

    - Realty Income, WPC등 우량한 retail REITs는 입주율 하락도 없었고 그 이전만큼의 회복을 완료하였음. 

    - Retail,office도 주거공간 부족으로 주거용으로 변환하는 움직임이 있음. 

    - 이자 보상비율은 장기적으로 올라감. (이자비용 Risk 하락)

    - 금리 상승하더라도 REITs에서 충격 흡수 가능성이 있음. 

    - 고정금리인가? EQIX (데이터 센터) ---> 차입금의 95%는 고정금리. 

    - 인플레이션 방어장치가 있는가? STOR ---> 매년 임대료가 상승하는 계약(98%), 소비자 물가지수 연동 계약(85%)

    - 과거 대비 탄탄한 REITs 상태임.